Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке? 6 ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ПУНКТОВ.
В этом видео я расскажу какие документы проверять и на что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке.
Покупка квартиры в строящемся доме это безусловно риск, но проверив застройщика по этим критериям можно существенно его снизить
Итак вы выбрали объект. На что смотреть дальше
1. Разрешение на строительство.
В разрешении на строительство смотрим на дату выдачи и срок действия текущего разрешения. Обращаем внимание если разрешение на строительство уже продлевалось (анализируем причину)
2.Проектная декларация.
2.1. Полное наименование застройщика/его ИНН
На сайте налоговой проверяем данное юр.лицо. Обращаем внимание на уставной капитал
Уставной капитал 10 тыс рублей, повод насторожиться и проверять застройщика более тщательно.
При этом в 2018 году был переход на счета эскроу. И для разрешеиня на строительство выданных после 01.07.2018 года согласно пункту 1.1 статьи 3 ФЗ 214 ( ) застройщик может одновременно строить только по одному разрешению на строительство. Чтобы параллельно строить 2 объекта, застройщики создают дочерние юридические лица. Это сильно усложнят проверку застройщика.
2.2. В пункте 6 Финансовые результаты за последний отчетный период.
Размер чистой прибыли
Размер кредиторской задолженности ( сколько застройщик должен заплатить контрагентам)
Размер дебиторской задолженности (Сколько застройщику должны заплатить контрагенты. В том числе и перечисление денежных средств с эскроу счетов после сдачи дома в эксплуатацию)
Анализируем эти значения. Тут главное понять не близок ли застройщик к банкротству.
Если есть сомнения можно посмотреть предыдущие проектные декларации и сравнить растет или снижается чистая прибыль и долги.
2.3 В пункте 7 проектной декларации смотрим не ведется ли в отношении застройщика банкротство/преостановление деятельности по решению суда
2.4. В пункте 12 смотрим право застройщика на земельный участок: Собственность или аренда . Если аренда проверяем срок действия .
Также здесь сравнваем кадастровый номер земельного участка с номером в разрешении на строительство. Обычно совпадает.
2.5.В пункте 18 смотрим планируемую стоимость строительства, а в пункте 19 Доступную сумму кредита,Лимит кредитования, Неиспользуемый остаток.
При этом оцениваем текущий ход строительства. Анализируем.
3. Проверка Судебных дел в отношении застройщика.
Без них конечно не обходится деятельность ни одного застройщика. Но нужно смотреть характер и количество исков.
4. Договор.
Договор читаем. Все пункты, которые смущают обсуждаем до покупки.
Но основное за чем нужно следить - в договоре должно быть прописано срок сдачи дома в эксплуатацию и срок выдачи ключей
Если в договоре не прописан срок выдачи ключей, взыскать неустойку будет проблематично.
5. Предыдущий опыт.
Если у застройщика уже есть реализованные проекты - смотрим как сдавались. Были ли просрочки/довольны ли собственники/как застройщик устраняет претензии.
Проверить по данному пункту, можно почитав отзывы. Стоит конечно учитывать, что довольные покупатели редко оставляют отзывы. Чаще всего отзывы пишут те, кого что-то не устроило.
Если это первый проект данного застройщика то внимательно смотрим ФИО гендиректора, гуглим не был ли он ранее гендиректором другой строительной фирмы, какая у этой фирмы репутация.
Если ничего подозрительного не найдено, аналогично проверяем основных акционеров.
6. Узнать как будут подключены коммуникации.
К сожалению быстро онлайн узнать данный пункт невозможно, Верить обещаниям застройщика тоже не стоит.
Один из вариантов, если решили брать квартиру в ЖК в поле, отправить запрос администрации на предмет того, как данный ЖК будет подключен к существующим коммуникациям.