Условно весь расчет можно разделить на 4 этапа (четыре квадрата). Зная основные показатели этот расчет можно произвести “на коленке”. Сразу сделаю оговорку - я буду использовать методику для расчета ликвидности объекта недвижимости в америке, но с некоторыми поправками этот метод также можно использовать и для объектов которые не находятся в Америке.
Также я буду использовать терминологию на английском языке, с обязательным переводом. Ну во-первых это общепринятая терминология и это поможет вам читать любую аналитику в будущем ну и во-вторых это пополнит ваш словарный запас. И так - начнем.
Для рассчета я взял реальный объект (который сейчас можно купить) но сознательно беру аналитику по состоянию на 2014 год (год когда его купил нынешний владелец). И делаю я это сознательно, потому что в другом видео я буду рассказывать о том как он его реконструировал и сделал более доходным и продает его сейчас гораздо дороже. И доходность у этого дома гораздо выше. Но об этом в другом видео.
website -
Income (доход)
В этот раздел мы должны вписать все доходы которые мы будем получать от покупки этого дома. Основным доходом будет доход от аренды - Rental incom
Первый раздел - Income
Rental payment - $72,000 (24 квартиры Х $3000 (средняя стоимость аренды одной квартиры если сдавать посуточно)
Преимущество этого дома в том что он стоит в так называемой Airbnb зоне (как правило это центр или пешая доступность к центру города или туристическим местам). Это дает возможность квартиры которые ранее сдавались на год со средней месячной арендной платой в $1050 сделать объекты краткосрочной аренды увеличив доход почти в три раза.
Loundry (стирка/сушка) - $80
Storage (кладовки - хранение) - $0
Miscellaneous (прочие доходы) - $0
Total monthly Income (общий доход в месяц) - $72080
Прежде всего американцы рассчитывают основные и постоянные расходы такие как налоги и страховка.
TAX (налог на недвижимость) - $3230 (1.1746% от стоимости в год - $3300000/100x1.1746)
Insurance (страховка) - $3,000 (обязательно страховать недвижимость это требование банка и зависит от размера заемных денег. LTV - Loan-to-value отношение заемных средств к стоимости обьекта. Например если стоимость дома 100K а первоначальный платеж (dawn payment) составляет 20% то LTV будет равен 80%. Чем выше стоимость LTV тем выше страховой платеж. В нашем случае LTV 80% и страховка будет составлять около $3000 в месяц)
Utilities (комунальные платежи): В нашем случае это будет - $2,500
Электричество
Вода
газ
Канализация
Мусор
HOA (homeowner association - товарищество собственников жилья) - эти сборы колеблятся от 100 до 400 долл в месяц и идут на содержание парков и общих зон. В нашем случае эти затраты составляют -$0
Vacancy rate (Уровень вакантных площадей) Уровень вакантных площадей - это процентная доля всех доступных квартир в арендуемой собственности, например, в отеле или комплексе апартаментов, которые свободны или не заняты в конкретное время. Чем выше уровень тем хуже сдаются площади в аренду и наоборот чем ниже уровень вакантных площадей тем выше продажи аренды. В нашем случае это будет - 26% - $18,720
Repairs & Maintenance (ремонт и обслуживание) - это текущий ремонт и текущее обслуживание. И мы знаем что чем больше хозяйство тем больше вероятность что что то поломается. Тем более когда у вас большая текучесть жильцов из-за короткого рента. В нашем случае это будет - $1,000
Cleaning & Supplies (уборка и расходники) - у нас AIRBNB бизнес поэтому у нас уборка будет чаще и расходных материалов необходимо больше. Расходные материалы это мыло, туалетная бумага, салфетки, кофе, вода, фильтры и тп. В нашем случае это будет - $4,500
Pest (насекомые) - Это небольшие расходы, но если завелись муравьи, тараканы или даже грызуны, то придется потратиться на специальные средств борьбы с нежелательными гостями. - $80
Misc. Expenses (непредвиденные расходы) - $100
Capex (capital expenses - капитальные расходы) - Мы не делаем капитальный ремонт каждый день и у нас не Жэка который будет делать нам капитальный ремонт, поэтому мы должны ежемесячно откладывать на капитальный ремонт чтоб потом не искать эти средства. Под капитальным ремонтом я понимаю ремонт крыши, коммуникаций и несущих частей здания. $1,000
Property Management (управление недвижимостью) - Это очень распространенный бизнес в США. Управляющих компаний в США безумное множество. Мы привыкли что единственной управляющей компанией может быть ЖЭК. Но есть управляющие компании которые реально управляют недвижимостью. Что значит управлять недвижимостью это с одной стороны обеспечивать высокую доходность для собственника сдавая в аренду площади и уменьшая уровень вакантных площадей а с другой стороны минимизировать расходы предвосхищая аварии своевременно выполняя текущие ремонты и замены и надлежащее поддержание безопасности на объекте.
Email -
[email protected]