Извечный вопрос клиентов – почему квартира одно и той же площади, но в разных домах стоит по-разному. В Москве эта разница достигает нескольких миллионов, а порой и десятков миллионов рублей.
На стоимость любого объекта будут влиять:
1 – расположение,
2 – инфраструктура,
3 – параметры и качество самой квартиры,
и даже вид из окна.
Но давайте поговорим подробнее о каждом их этих факторов.
Расположение.
Исторически Центр и Юго-Запад Москвы стоят дороже. Возьмите любую аналитику и вы увидите, что средняя стоимость квадратного метра в этих районах всегда выше. Восток и Юго-Восток дешевле. Поэтому, чем ближе ваша квартира к историческому центру, к объектам культуры, образования, спорта и паркам, тем её стоимость будет выше даже в пределах одного административного округа.
Транспортная доступность.
Метро или МЦК в шаговой доступности – всегда плюс к цене.
Влияет на цену наличие хорошей инфраструктуры или как мы еще это называем окружение. Детские сады, школа, магазин, поликлиника, крупные супермаркеты. Спортивная. художественная школа, Дом творчества, высшие учебные заведения – что из этого есть в вашем районе? Насколько комфортно в нем жить в пределах 15 минут пешком или на общественном транспорте? Всё это так же будет влиять на стоимость квартиры и спрос на неё у покупателей.
Вы не поверите, но такая тема как спорт – теперь оказывает огромное значение на рынок недвижимости. Люди ценят свое время и здоровье. Хотят, чтобы рядом с домом был парк для прогулок, пробежек и езды на велосипеде. Набережная, вдоль которой можно утром пробежаться. Спортивные площадки во дворе с турникетами и зонами для активного отдыха. Фитнес клубы, стадионы и секции для занятий детей и взрослых.
Теперь по параметрам квартиры:
Возраст дома. Квартиры в новостройках дороже, а в домах 70-х, 80-х, а тем более 50-х годом значительно уступают им в цене.
Площадь и планировка дома. Никто уже не мечтает о квартире, где кухня 6-8 кв. м. узкий коридор и один совмещенный санузел. При выборе квартиры люди обращают внимание на удобство планировки, наличие гардеробной, дополнительного санузла и балкона. Квартиры с балконом всегда будут стоить дороже. Две квартиры одной и той же площади, но с разными планировками будут стоить по-разному. Поэтому учитывайте планировку и площадь при оценке недвижимости.
Этаж и вид из окна. Квартиры на 1-2 этажах, с видом на козырек, на дорогу или ТЭЦ будут стоить как минимум на 10-15 % ниже, чем все остальные квартиры в этом же доме. Не удивляйтесь, но даже похожие квартиры в одном доме и на одном этаже вы можете найти с разницей в миллион рублей. Вид на парк, или культурный объект, реку будут добавлять стоимости вашей недвижимости.
Ремонт, качество отделки самой квартиры тоже влияет на стоимость. Современный покупатель очень критично относится к дизайну сделанному 10-15 лет назад.
Лучше всего сейчас покупают квартиры со свежим ремонтом в светлых тонах, где были использованы современные отделочные материалы.
Уровень ремонта должен соответствовать уровню жилого комплекса. Делать роскошный дизайнерский ремонт в панельном доме 70-х годов можно под себя, но при продаже он не окупится и не прибавит стоимости квартире.
И наоборот, в ЖК бизнес-класса люди будут ожидать увидеть кондиционер, теплые полые, встроенную бытовую технику высокого класса, а не скромный ремонт и дешевые материалы.
Документы на квартиру и условия её продажи – пожалуй один из самых важных факторов. Свежее наследство, долевая собственность, неузаконенная перепланировка, использованный маткапитал при покупке - снижают стоимость недвижимости.
Не все квартиры могут подойти под условия по ипотеке. Это означает, что круг покупателей сужен и конкуренция будет ниже.
Продавцам придется уступить в цене если квартира с обременением и есть уже аресты, пени либо большая задолженность по коммунальным услугам. Такие квартиры даже в хороших домах и с качественным ремонтом можно продать только с дисконтом.
Факторов, влияющих на стоимость недвижимости очень много.
Однако собственникам свойственно переоценивать свою недвижимость. Они как правило хотят выручить больше, чем её рыночная цена.
В результате квартира продается долгие месяцы. На падающем рынке начинает снижаться в цене.
В итоге собственники теряют и деньги, и время, и возможности приобрести альтернативный объект по выгодной цене.
Моя практика показывает, что любой объект можно продать за месяц.
Главное, чтобы его рыночная цена была определена правильно.